央行或再冻结8000亿资金 开发商快hold不住了

　　截至8月31日，124家房地产上市公司现金流为2119.8亿元，同比增长12%;存货10281.9亿元，同比增长39%;总负债11681.3亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%。

　　而此时却再次传出央行将冻结8000多亿存款准备金的消息，本来就缺钱的房企们，还Hold住吗?

　　银根收紧快到手的贷款飞了

　　“我们也听到了央行打算再冻结8000亿的消息，但对不同的银行，会分期、按比例计收准备金，这意味着市场影响将在5、6个月左右才能完全体现，如果开发商金九银十不发力，销售回款速度太慢，年关结算及明年的新开工，都会遇到很大压力。”南京一家商业银行的副行长分析。但他同时表示，今年预计新增的8万亿融资，已经公布的数据显示约有4万亿不是由银行放出的，“信托、民间借贷的比例很大。有数据说，到7月份为止，开发商本年自筹资金比例已经同比上涨了34%。”

　　某国有银行的信贷负责人透露，近期江北一家开发商就遇到了银根紧缩带来的困扰。原本向该项目方向银行融资，所有的考察都通过了，就在放款前银根再次收紧，贷款申请被总行驳回。但这家开发商已经到了非常困难的地步，支行的信贷员也没有办法，只能以个人名义帮助牵头向民间资本借钱，由于有银行提供的全套考察报告，比较顺利筹到了款，但利息却比银行方面高出了近20%。

　　大牌上市房企向员工融资

　　品牌开发商缺钱吗?他们会怎么办?某上市房企与上海某金融机构合作融资，融资对象甚至包括了自己员工。具体作法是：将企业的一些项目以投资理财产品的形式，在内部发行;但一位参与购买的管理层员工告诉记者，他去年底在公司的动员、推荐下，曾购买过一些，谁知道不仅没有赚还亏钱了，今年不打算再碰这些“理财产品”。

　　某位全国知名品牌地产商老总则透露，作为上市企业他们还能借到钱，但一是额度有限，二是银行同样在涨利率，目前至少也要在基准利率上上浮50%，此外还要加收一笔说不清、道不明的“额度费”，公司现在的策略是通过快速开发、快速销售来达到良性运转，下半年即将开盘的房源，也因此会有一定的价格下调。

　　另一家大型地产公司则“拆东墙、补西墙”，把手中同时运转的三个项目轮流抵押、让股，以保证运转，后果则是利润低下。

　　民间借贷利息高达30%以上

　　尽管如此，对于大型房企而言还只是赚多赚少的问题，小型开发商则不得不做好过冬的准备。江宁某开发企业负责人告诉记者，今年融资成本大涨，中小开发商最困难。“2008年楼市最冷的时候，我们也很困难，去借过钱，当时的年利息是26%左右，可是今年类似的借贷利率在30%以下根本都不算高了。市场上充斥着各路游资和地下钱庄，短期借贷的月利息甚至高达6%至7%，一般开发商只能承受两三个月的‘调头寸’。”

　　由于他们公司开发的楼盘已经进入销售尾声，不少同行通过中介机构来问其借钱，其中有南京本地的开发商，也有浙江等地的开发商。他估计，下半年将是借贷的高峰，特别临近年关开发商要付工程款，借贷成本还会更高。“可以说，如果做短期借贷，利润已经高过不少楼盘开发的利润了，只是风险太大，我们会好好考察之后再决定。”

　　房企库存压力占行业之首

　　世联地产华东首席分析师吴志辉指出，值得关注的是今年半年报中的库存指标，库存总额超过300亿元的行业共计9个，均不同程度地出现了规模同比上升的现象。房地产、建筑建材和交运设备业存货最为集中，其中房地产业以高达6089.36亿元的存货总额居各行业之首。而受房地产行业的开工情况直接影响的建筑建材行业，今年上半年的存货周转天数比去年增加了26天。

　　万科有关人士也表示，成交普遍放缓，随着新增供应不断上市，行业的存货压力将进一步上升。6月末，万科存货达到1713.66亿元，同比增长54%;其拟开发产品的存货金额为552.05亿元，在建开发产品存货金额1113.63亿元，已完成开发产品存货金额47.60亿元，原材料存货金额4588万元。