二三线城市 谁将加入限购阵营

　　在全国楼市成交量复苏的7月，国务院再次传出加码楼市调控的政策信号，会议提到“在房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施”，再次引发市场对于限购范围扩大的各种猜测。

　　新限购政策信号释放后，哪些城市属于房价过快上涨、并将进入新一轮限购名单?投资客是否将再次转移战场?面临出货和降价压力的开发商会受到多大影响?这些问题成为业内关注的重点。

　　- 猜想 1

　　关键词：入围城市

　　房价涨幅超5%的城市调控加码?

　　新限购的政策信号释放后，哪些城市属于“房价上涨过快的二三线城市”、并将进入新一轮限购城市名单，成为了业内的关注重点。

　　部分二三线城市房价上涨快

　　据国家统计局70个大中型城市新建商品住宅价格指数显示，今年4、5、6月以来，房价同比上涨较快的省会城市有乌鲁木齐、南昌、兰州、长沙、昆明、西宁、沈阳、石家庄、郑州等地，而非省会城市则有厦门、秦皇岛、洛阳、丹东、牡丹江、襄樊等地。

　　记者发现，上述城市期房价格同比上涨幅度都在6%以上。以连续几个月排名靠前的乌鲁木齐为例，5月、6月间房价同比上涨9.3%、9.1%，而过去三个月，秦皇岛、兰州、丹东、牡丹江等地房价同比上涨幅度都在7%以上。

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示，随着大量品牌开发商在二三线广泛布局，上述城市楼市处于快速发展阶段，需求也较旺盛，其中一些有限购政策的城市执行力度不大，一些小城市则没有限制;其次一线城市出台严厉限制措施后，投资性需求被挤出，外溢到了二三线城市，这些因素都迅速推高了当地房价。

　　“我觉得房价上涨幅度超过CPI涨幅的城市就属于房价上涨过快，如房价涨幅超过5%，就有可能被进一步调控”，黎文江预计，具体措施可能是“已有限购政策的城市要加码，还没有的就出台，比如长沙目前只在城区限购、不限购郊区，未来可能全城限制”。

　　限购城市数量存争议

　　据北京中原分析，国际统计局监测的70个城市新建商铺住宅价格指数中，39个限购城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，其中一线城市仅为3.85%，而非限购的31个城市则为4.66%。

　　由于非限购城市的房价涨幅明显高于限购城市，未来限购很可能会全国化，北京中原预计本轮新增限购的城市可能超过一百个。

　　“这不太可能”，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭持相反意见，他表示首批限购城市未出台前，业内普遍猜测70个城市入围，他也猜测有40—60个，“本轮能再增加10个就算不错了，而未来限购加码较大的可能还在长三角、珠三角和东部沿海地区”。

　　券商的预计也较为乐观。中银证券分析师田世欣表示，预计三季度会有三线城市新增加限购令的案例出现，但新增限购的城市的数量不会太多，因为本次政策主要目的在于强调中央下半年调控方向不动摇、加强监督已出政策的执行、也是对部分地方政府的松懈提出警告。

　　- 猜想 2

　　关键词：投资热钱

　　投资客将“顺势下沉”三四线?

　　限购令出台至今，“按下葫芦(一线城市房价稳定)浮起瓢(二三四线城市房价大涨)”的现象明显，在新一轮限购猜想下，投资客是否将再次转移战场?

　　投资需求外溢明显

　　“投资资金的转移顺理成章”，中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，目前从一线转向二三线城市房地产市场的投资非常明显，资金的大量涌入也加速房价上涨。业内人士指出，目前二三线城市既有本地投资需求，也有一线城市的转移投资需求，使得资金集中在楼市释放。

　　比如目前北京市场上的投资客几乎为零，一些有投资需求的北京家庭将目光转向不限购的河北、天津等环京区县，尤其是天津宝坻区众多项目以购房入户为噱头，吸引大量投资者，越来越多的开发商将吸引周边区域客户作为其项目的定位。

　　记者了解到，除了环京楼市外，东北部区域的海景房或一些主打旅游、度假的地产项目也是北京客户的投资热点。李文杰指出，从数据看，CPI不断创下新高，居民储蓄则持续下降，显示在通胀严重而流动性宽裕的背景下，投资楼市还是居民保值增值的首选，很难完全取消住宅投资品这个概念。

　　提防恐慌性抢购

　　值得一提的是，“新限购”名单还存疑，部分楼盘却开始打着“限购前最后机会”的名义积极出货，自上周政策信号释放后，本周南通、沈阳等地都迎来了成交量的小高峰。

　　“有限购预期但没有明确名单，容易造成恐慌性抢购，投资客则抢闸分享最后的盛宴，”李文杰表示：“但即使新限制一批热点城市，投资需求也会顺势下沉到三四线、政策限制更松的城市”。

　　- 猜想 3

　　关键词：房企影响

　　拿地多布局广的房企难突围?

　　由于开发商一贯“前松后紧”的推盘节奏，随着三季度楼市供应量的加大以及日益趋紧的资金链，开发商正在面临出货和房价的压力，“新限购令”的预期更是“百上加斤”。

　　部分大房企销售目标或难实现

　　“即使有很多规避手段，但二三线城市限购政策一旦加码，肯定会对企业产生不利影响”，黎文江表示，像万科、恒大这样的大型房企，今年大部分销售业绩都靠二三线城市贡献，形势对那些此前大规模拿地开发的房企情况更加不利。

　　杨红旭认为，哪些房企在长三角、珠三角和东部沿海布局较多，未来受的影响可能会较大，他预计下半年调控加码将使部分大型企业的年度销售目标无法实现。

　　布局城市中心的房企占优势

　　中银国际建议投资者关注拥有黄金地段、优越品质和在当地市场口碑较好的开发商，如华润置地、雅居乐、龙湖等，同时需避开项目位置偏远的开发商，例如恒大、碧桂园等，因为在买方市场中，地理位置、品牌声誉和项目品质至关重要。

　　“房票时代消费者对产品更加挑剔，但目前细分市场来看还是能快速销售的房企占优势”，李文杰透露，下半年开发商将更多保证“走量”。