“金九银十”沦为“铜九铁十”

　　持续叠加的楼市调控措施终于切切实实显了威力。“金九银十”今年风光不再，迎来“史上最惨淡”开局。一线城市普遍在“金九”前半月遭遇成交寒流，同比下跌幅度甚至达到50%以上。美好的“金九银十”，极可能蜕化为肃杀的“铜九铁十”。

　　成交量大幅下滑

　　统计数据大有寒意。北京房地产交易管理网数据显示，9月1-12日，北京商品房住宅签约套数为1624套，二手房住宅签约套数为2513套，合计签约套数为4137套，同比下调60.9%。相比2009年同期的15879套，下调幅度更是达到了76.7%。

　　据佑威及楼市专评网统计，9月的前11个交易日，上海市新建商品住宅仅成交19.17万平方米，同比大跌52.34%，是近六年同期平均成交量的46.27%。

　　中指院数据则显示，9月5-11日，其监测的35个城市，19个城市楼市成交量同比下降，11个城市成交量跌幅30%以上，深圳、长沙跌幅超50%。

　　最新由德佑地产提供的数据显示，9月12-18日，上海市商品住宅成交面积为11.57万平方米，环比前周上涨3.78%;全市商品住宅成交均价为2.23万元/平方米，环比前周下跌10.15%。成交量虽较前周极为惨淡的窘境相比略有回升，但仍在低位徘徊。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，9月以来全市商品住宅成交量30.74万平方米，还不到去年同期的一半，以目前的成交速度来看，本月商品住宅成交面积预计在50万平方米左右，今年“铁九”局面已定。

　　中房信分析师薛建雄告诉时代周报记者，楼市调控是“金九”惨淡的主要原因，而调控中最具杀伤力的是限贷，紧缩的银根使有意购房者贷不到款。“限购也有影响，但还是可以用各种手段避开，限贷才是釜底抽薪之举。购房者贷不到款，并且房子首付比例高了，基本上是六成，杠杆效应也缩到一倍不到。房子作为投资品的价值已大大降低。”

　　薛建雄也不看好今年的“金九银十”：“接下来在成交价和量上，应该基本保持现在的状况。如果政策不放松，不会有大起色，但再下行的空间也不大。”

　　上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉也认为，前段时间楼市调控政策叠加效应的显现，加之公众对未来房价走高的预期已有下挫，导致部分购房者趋于保守，持币观望，另一部分有购买欲望的人群，又因限购而买不了。“金九银十”成色严重不足。

　　成交惨淡，京、沪等一线城市迅速驰入“高库存时代”。北京市房地产交易管理网数据显示，截至9月3日，北京的新建商品房库存量已达11万套，创历史新高。北京中原地产人士预计，在供应量不断上涨、签约依然低迷的双重影响下，年内库存量可能突破13万套。

　　上海状况也难以乐观，据预测，上海商品住宅10月份总供应有望达到1000万平方米。照目前销售态势，上海的商品住宅总库存将扩大至18个月。

　　房价假摔“噱头”

　　成交量的持续下跌，被视为楼价下跌的前兆。房价坚冰确有消融迹象。国家统计局18日公布数据显示，70个大中城市8月环比价格下降的城市有16个，持平30个，较之7月，环比价格下降和持平的城市增加了15个;环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。二手住宅方面，8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个，价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。

　　不过，就目前态势来看，房价只是企稳停涨，未显大幅松动之象。而近期部分开发商“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”等降价口号，更似“假摔”的噱头，暗含不少猫腻。

　　据上海同策咨询研究部总监张宏伟观察，近期媒体热炒的北京通州楼盘润枫领尚对折卖房，就是明显的“噱头”。润枫领尚推出每平米1.3万元起的特价房，按其报给媒体的价格每平方米2.3万元计算，降幅接近一半。但每平方米2.3万元只是其报给交易中心的备案价，而该楼盘前期实际成交均价只有19500元/平方米，最新成交均价在每平方米15000元左右。“确是降了，但并不像媒体所称的打对折。”

　　此外，张宏伟告诉时代周报记者，市场高折扣楼盘或所谓抛售楼盘，多数还是开发商报高价格再打折的市场策略。“市场出现优惠10万元等措施，也是开发商定价上的策略性调整，实际降幅并没有那么大。”

　　“楼盘降价10%就可激活市场，目前，中短期内‘策略性降价’达到10%左右的项目，或性价比高于同区域同类项目的产品，成交往往领跑当地或板块市场。如绿地梧桐院、绿地松江名邸、万科清林径等楼盘，不少购房者连夜排队抢购。不过，就我接触的大多数楼盘来看，也就降了3%-5%的样子。房价的‘假摔’在一定程度上是开发企业在试探购房者心理底线，也是开发商继续博弈政策调控的具体做法，表明整个市场还处于阶段性的市场博弈阶段。”张宏伟表示。

　　薛建雄则认为，现在的房价与开发商开发时的预期相比，已有20%-30%的降幅。“比如，去年开发商在作规划时，根据当时的市场环境和成本，预期今年开盘时卖1.5万的，但在目前市场条件下，开盘只能卖到1.1万-1.2万。近两三年来开发商的拿地成本、建安成本涨了很多，开发商做得好的话，利润可达20%，做得一般可赚10%，搞糟了，甚至没有利润。在我看来，房价下降的空间最多只有10%。”

　　即便降价10%，在薛建雄看来，市场也热不了，“银根不放松，购买力跟不上，降价再多也没用。”

　　陆骑麟则认为，尽管当前状况不佳，开发商仍相对看好中期楼市的发展。“在限购持续八九个月的情况下，房价还如此坚挺，很多项目报价还出现上涨，这足以说明开发商的心态仍比较乐观。”

　　崩盘可能性不大

　　不愿轻易“以价换量”的开发商，表现出与政策继续博弈的强硬姿态。博弈必要付出代价，开发商面临的最大坎便是“钱荒”。

　　“开发商现在财务成本是太高了。去年初，如买价值10亿元的地，最终住宅产品的销售额能达到30亿，开发商自身投资只需3亿，就可以向银行贷款，偿付之后的土地款和工程建设款。但今天，10亿元的地，政府要求足额付清，才能开工。并且开工了还不一定能拿到开发单，从开工到销售可能还要投5亿元，如拿不到开发单，就不能从银行贷到工程建设款，意味着开发商自己要投入15亿。这中间的财务成本就完全不一样。”薛建雄告诉记者。

　　在银行贷款日趋艰难、房企在股票市场再融资也遭严格控制的情况下，很多房企宁可求助于高利率的房产信托基金，也不愿低价快速出货回笼资金。“现在大开发商，包括万科在内，资金压力也非常大。但他们不愿意降价，给外界造成资金链紧张的印象，消费者都是买涨不买跌的，一旦降价，开发商害怕对后续销售更为不利。”汤辉告诉记者。

　　多位市场人士告诉记者，房产信托资金利率一般都在20%以上，远高于银行贷款。即便如此，房企通过信托方式拿到资金也已非常困难。“银监会虽然没明确叫停，但实际上已经停止了。信托主体要得到银监会准许，控制非常严格。”汤辉说。

　　据记者了解，上海某地产集团近期在常熟通过私募资金融资18个亿，用于几个高端项目的后续开发。缺钱已成房企常态。

　　开发商苦苦支撑的动力，是期盼有朝一日宏观经济与楼市调控政策放松。“调控早晚有一天会见顶，当物价上涨一乏力，转为下跌，那时银根就会放松，我估计就在今年四季度到明年一季度。市场上的资金成本将会下跌。”薛建雄猜测。

　　“我估计到年底前，限价、限购都不会松动，但明年可能会出现政策的外紧内松。成交量跌得这么厉害，地方政府肯定会在某个地方开口子，限购、限贷、利率放松都有可能。”张宏伟表示。

　　而来自官方的消息，仍然强调楼市调控政策的长期性。日前，住建部政策研究中心副主任秦虹在“2011中国房地产品牌价值研究成果发布会”上表示，除了限购、限贷政策，货币政策对房地产市场全产业链影响较大，收紧的货币政策还会持续，调控政策不会放松，企业不能低估政策影响。

　　一周骤跌一半以上成交量，也让楼市“崩盘说”再度抬头。对此，薛建雄表示：“崩盘可能性不大，除非宏观经济出现大问题，比如像2008年那样的金融危机，或是GDP增速大幅下降，那时候房价可能会出现百分之二三十的降幅。那也是政府不愿意看到的，政府会出来救市。就像金融危机时，上海市政府曾用保障房的资金买下十几个楼盘，用作动迁配套房。”

　　汤辉也认为，从目前来看，崩盘的可能性不是特别大。“楼市崩盘有个前提条件，房价和老百姓收入比达到实在太大的程度，老百姓对未来收入有个很悲观的预期，并且房地产业的成本较以前也提高太多，这样的情况下可能会崩盘。目前这些条件并没完全具备。”

　　“目前的房市绝对是一个政策市，受政策的影响很大。对市场的状况，政策还是有相当的干预能力。”汤辉表示。