一二手房价格倒挂 市场又发回调“信号”

　　“金九”进入尾声，在限购等政策叠加的效果下，一线城市部分房地产项目开始频繁打折促销，而不少二手房项目依旧价格坚挺。在很多区域，已经出现了一二手房价格倒挂的特殊现象。

　　根据伟业我爱我家的最新统计数据，北京2011年1~8月二手住宅成交均价为23709元，而一手住宅则为22038元，一二手住宅价差为7.5%，价格倒挂现象严重。以通州、大兴、昌平、顺义最为明显。从很多区域楼盘新盘的价格来看，普遍比二手房价格便宜10%到20%。

　　同样的现象还出现在上海、广州、深圳等其他一线城市中，根据中原地产抽样统计，当前上海一二手房价格倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。

　　通常情况下，同一区域新房总是引领着二手房的涨势。业内人士分析认为，根据往年调控经验，一旦出现一二手房倒挂的现象，下一步意味着市场将继续回调价格。

　　错位的价格

　　“姐，您过来看房吧，真的降了，回龙观地铁旁边的小区，业主1.8万元/平方米就可以卖，之前开价2万多呢。”在位于北京回龙观某小区的链家地产，中介业务员小李正在积极地向客户推销房子，虽然想促成交易，但这一价格并不能让客户满意。

　　对小李来说，目前是一段颇为尴尬的时期。回龙观区域二手房均价在1.7万~1.8万元/平方米左右，而最近新开盘的首开国风美唐最低起价还不足1.4万元/平方米。

　　频频开始特价促销的新盘项目，让二手房的小业主和中介业务员们有些措手不及。位于亦庄的某商住项目，二期开盘伊始，就打出了“94折”的特价，LOFT买一层送一层的特殊户型，再加上特价，使得该项目比周边二手房每平方米便宜5000元左右;近期促销的通州某项目，其在售均价为1.58万元/平方米，而周边的两个小区二手房项目，目前均价均为1.7万元/平方米。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟给记者做了个对比：东坝的首开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元/平方米，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元/平方米。学府树家园的二手房售价为34500元/平方米。而在7月底预售的一期新项目的售价则为33083元/平方米。大兴的香海园项目最近一期的售价为18029元/平方米，而二手房签约价格则为18500元/平方米。

　　“新盘开发商临近年底，面临业绩问题，有银行回款的压力，有施工面临结账的压力，打折跳水在所难免。而二手房的小业主则相对压力小得多，这是目前出现一二手房价格倒挂的主要原因。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《第一财经日报》记者，据他透露，一二手住宅价差已由2010年的3.3%，扩大到目前的7.5%。

　　此外，中房信分析师薛建雄指出，政府限价也是一二手房价格倒挂的原因之一。比如，位于上海浦东新区的东方城市花园，当前开发商在售盘因为政府限价，价格比二手盘每平方米低三四千元。

　　链家地产一项调查显示，在业主惜售的前提下。北京已经有近20个小区出现了只租不售的情况。这让不少中介生存困难，北京房地产交易管理网最近数据显示：日前，北京中介分支机构总量为4161家，而在7月底为4347家，最近不到2个月的时间，中介门店减少了近200家。

　　二手房价格回调在即

　　倒挂现象的出现代表了市场很可能出现一个价格加速下行的拐点，目前来看，主要出现倒挂的依然是郊区，特别是库存量大的小区域是倒挂现象最明显的区域。

　　在价格倒挂的前提下，二手房的价格继续回调已经初现端倪。北京中原统计目前北京市场上的二手报价房源数据显示，在9月中上旬，北京二手房房源报价出现了明显的变化，各区县的二手房报价均出现了明显的松动，特别是通州区的报价指数平均下调幅度达到了4.46%。海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调也均超过了1.5%。

　　面对开始松动的二手房价格，购房者的市场依旧难以被点燃。中原一项针对购房者的调查显示，未来一季度有购房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4个百分点。此前，万科针对北京家庭的入户抽样调查显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房。

　　因此，在有价无市的市场现状下，二手房价格下行将持续。“价格的回调需要一个过程。”一位业内人士告诉记者，一二手房倒挂的情形在2008年年底、2010年5月均出现过。是市场继续回调的前兆信号。

　　值得注意的是，一二手房价倒挂的现象与以往不同。张大伟认为，受到限购无法换房的影响，北京的二手房业主惜售心态越发明显，导致挂牌出售价格居高不下。很多手中房产超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致出售谨慎，不愿意降价抛售。张大伟进一步表示，除非是金融环境大规模恶化，导致小业主们不得不抛房套现，否则这种倒挂现象还是会存在。