从房价统计方式到京版限购令 楼市悄悄在变

　　从国家层面

　　70个大中城市网签数据代替开发商直报数据

　　让我们看到了更直观的房价

　　70城市房价不再发布平均涨幅

　　今年1月起，国家统计局不再发布70市房价涨幅平均数，每月18日发布上月房地产价格统计信息。

　　据悉，此次新房价统计调查方案作出四方面调整，包括数据采集方式的调整、调查指标的调整、指数计算方法的调整以及数据发布方式和时间的调整。其中，房屋销售价格指数调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三个基本分类。

　　从本次改革开始，不再发布全国70个大中城市房价涨幅平均数。数据发布时间调整为月后18日，比原发布时间延后一周左右。

　　网签数据代替开发商直报数据 这里涉及到一个问题：购房者个人信息如何保密?

　　基础数据来源渠道的调整是这次房价统计改革的重要内容。

　　《新方案》规定，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用房企报送的样本数据。

　　之所以作这样的调整，主要有三个方面的原因。一是数据齐全。网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况。二是信息完整。网签数据包含有地址、楼层、价格和金额等详细信息，有助于价格指数的计算。三是获取方便。经过不断的改进和完善，房地产管理部门在网签数据管理与使用方面积累了丰富的经验，数据提取比较容易。

　　国家统计局采用网签数据的主要目的是用以计算房价指数。网签数据虽然含有购房者详尽的个人信息，但统计部门目前采用的网签数据主要是房屋的基本信息，仅有项目名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、房屋结构、成交总价(合同金额)、建筑面积和签约时间等内容，不涉及购房者的个人信息。

　　统计部门在处理网签数据时将严格执行《统计法》中关于“统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密”的规定。数据处理采用单机汇总，以确保网签数据使用安全。

　　70个大中城市房价涨幅平均数不再发布 这里涉及到一个原因：平均数“削峰填谷”易被误读

　　《新方案》实施后，国家统计局不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。这样改革，具有直观简明的特点。

　　专家表示，平均数可能有一定的局限性。也就是说，在个体差异较大的情况下，往往会削峰填谷，抹平个体间的差异。例如，冬季某日北京的温度是零上9℃，哈尔滨的温度是零下15℃，海口的温度是零上15℃，3个城市的平均温度为零上3℃，计算和发布这样的平均数意义就不大，而且还容易引起不必要的误读。

　　至于设置“90平方米及以下”指标，更是源于一个“通俗”的规定：套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上;144平方米指标，是因为全国大多数大中城市都以144平方米作为普通住宅与非普通住宅的分界点。

　　而二手住宅的“取证”更是细致：要求提供价格样本的中介机构，二手房业务量占75%以上，以便提供一个更加真实、准确的数据。

　　此外，记者了解到，《新方案》实施后数据发布时间改为月后18日，同原数据发布时间相比，房价数据发布时间延后一周左右。主要原因是《新方案》实施后，计算房价指数的基础数据获得时间延后，数据审核和数据汇总的工作量大幅度增加，数据处理周期也就相应延长。

　　■记者连线

　　南京无锡扬州徐州网签数据已上报

　　昨晚，就房价统计新方案，记者紧急采访了江苏省统计局调查总队。

　　有关人士告诉记者，方案调整后，江苏上报国家统计局的四个城市房价——南京、无锡、扬州、徐州依然不变。目前，这四个城市已经全部采用了网签系统，最新的房价数据已经进行汇总并上报了。目前一个比较特殊的情况是：此次上报方案新旧并行，即既按原调查方式，由开发商上报数据进行汇总分析，并上报国家;同时也采用最新的网签数据，以“新旧并行”的模式一同上报。

　　从北京细则

　　一边精准打击房虫，一边体谅改善型购房者

　　让我们看到了楼市健康发展的走向

　　京版国八条细则 外地人纳税5年可购房

　　暂停向没有连续5年纳税或社保证明的外地人售房，有一套房的北京人限购一套，有两套房的北京人和有一套房的外地人暂停买房……昨天，“新国八条”的北京实施细则出台，北京成为全国已公布细则城市中执行力度最严厉的城市。

　　[ 慨叹“稳、准、狠” ]

　　秒杀15%外地购房者

　　细则一出，业内人士普遍表示，“北京十五条”空前严厉。

　　细则落实后，“暂停向没有连续5年纳税或社保证明的外地人售房”这条规定，至少将有15%的北京外地人口被抑制购房，预计今年新房和二手房成交量都将有50%的跌幅。

　　据北京市政协调研统计，2009年底，北京市实际常住人口为1972万人，其中居住半年以上的流动人口就达726万人。北京中原地产认为，在上述流动人口中，5年以内的比例估算超过15%，限购政策将明显影响这部分人口的购房需求。

　　北京人不准买“三套房”

　　自今天起，对已经拥有一套住房的北京市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在北京市没有住房、且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购一套住房(含新建住房和二手住房)。

　　对于已经拥有两套及以上住房的北京市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，及无法提供有效暂住证及连续5年以上在本市缴纳社会保险及个人所得税纳税证明的非北京市户籍家庭，暂停在北京购房。

　　二套房首付可再提高

　　根据规定，对贷款购买第二套住房的家庭，“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高北京第二套住房贷款首付款比例和利率。

　　“二套房的首付比例、利率都有再提高的可能。”有关人士告诉记者，京版国八条把“政策权限交给银行了。”他表示，如果市场仍过热，不排除将出台更加严格的二套房差别化信贷政策的可能性。

　　[ 有温情，也有期待 ]

　　强调“认房”，保护改善型购房

　　北京市贯彻新国八条细则出台，其中关于限购将以“只认房”为标准，即按名下持有房产判定，即将原有的房产出售后成为无房户(外地)或拥有1套以下(本地)，均可以再购房。

　　“链家地产”副总裁林倩认为，这样，不仅保护了以升级置业为目的购房的改善性需求，换房所产生的新增有效房源，也缓解了市场的供求不平衡。同时投机需求手中“余粮”少再次介入新增交易的机会也大大降低。

　　开发商定价及成本差异过大将追责

　　此外细则中还提到关于开发商定价及成本差异过大将追责。林倩认为，问责有助于规范开发商定价，不过此政策执行起来难度比较大。

　　没有公布调控目标

　　关于北京市调控目标，“链家地产”副总裁林倩认为，虽然北京市政府到目前为止还没有对外公布调控目标，但从政策细则来看，京版“国八条”与其他城市相比是最严厉的。而北京市作为调控的重点城市，调控目标也会处于相对更高的层次。

　　而贷款的相应配套政策，预计也很有可能在近日出台。