严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两三成

　　截至2月20日,已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为,限购政策将在更多城市实施,严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成,全国整体成交量或降一成左右,房价存在下调的压力,但全线大幅降价的情况难以出现。

　　全国整体成交量或降一成左右

　　截至目前,全国已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春等多个城市陆续推出各种版本的楼市“限购令”。与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过1年不同,北京设定为5年,上海为2年,北京版“限购令”被网友称为“史上最严”。按照相关要求,近期可能还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。

　　据申银万国测算,由于政策力度超预期,且北京外地人购房比例达到40%,预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛,短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足,库存处于低位,预计北京全年价格下调压力不大,交易量整体萎缩幅度在20%-30%。各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度,整体来看,二三线城市力度将弱于一线城市。考虑到全国政策差异化明显,预计整体交易量萎缩幅度在5%-10%,价格基本与去年同期持平,部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。

　　中金公司则估算认为,若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案,全国成交量将下降18%,考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%-18%之间。

　　据中原地产统计,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降,业主开始惜售,购房客户开始观望。该机构研究人员瞿安新预计,五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。

　　需求减少将迫使开发商降价

　　据上海永庆房屋研展部统计,2月上半月上海全市成交一手住宅487套,成交量环比1月下半月的4479套,跌幅达89%,一手住宅成交均价环比下跌7%至21220元∕㎡。上海永庆房屋总经理陈史翎表示,2月上半月成交量锐减,既与春节放假有关,也因“限购令”的严格推行,限制了高总价、中心城区、大面积三大住宅品类的主要买家——投资客及高端买家的进场。该类产品的买家资金充裕,房产税、加息对他们的影响不大,但“限购令”的出台,使他们无法再将房地产作为资产配置的手段。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,“限购令”主要是抑制投资投机需求,相对刚性需求来说必然会增加市场供应,而在紧缩的信贷政策下,开发商资金压力会越来越大,降价回笼资金是他们的必然选择。

　　另据统计,截至2月17日,上海市一手住宅累积存量有396649套,按照去年的月平均成交量6975套计算,消化存量需57个月。陈史翎认为,其实上海不缺待售房源,只是开发商历来习惯分批推案,造成市场房源紧缺的错觉。今年调控政策紧密出台,市场买气退潮、银行信贷紧缩，开发商将不能再用传统方式操作，反而可能会降价促销、加速清盘，从而引导市场价格下调。