南京物业服务费酝酿涨价

物业费上调仍有许多无法绕开的问题 资料图片

　　南京市住建委昨天上午召开了一个关于物业管理的座谈会，南京市物业管理办公室主任胡俊成在会上透露：已经沿用5年的《南京市物业管理条例》面临修订，其中一个很重要的内容是，多年未变的物业费标准正在酝酿上调。

　　虽然物业费上调还在酝酿之中，幅度也无定论，但因其涉及到每家每户，关注度之高仍然可以想象。有几个问题是物业费上调绕不开的坎——物业费为什么要涨?物业公司真的亏本吗?而那些几乎本能地反对物业费上涨的居民，他们的理由和不满，同样也是物业费上调不得不考虑的重要因素。

　　　为什么要涨?

　　“《南京市物业管理条例》的修订正在酝酿之中，物业费调整是绕不开的一个问题，”昨天，南京市物业管理办公室主任胡俊成透露说。

　　现行的《南京市物业管理条例》是2006年2月1日生效的，当年南京市房管局与物价局联合出台了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，南京人目前所交的物业费正是按照这个标准来的。

　　按照这个标准，南京市普通住宅多层的物业服务收费标准为每月0.35元—1.25元/平方米，高层为0.7元—1.9元/平方米。

　　胡俊成说，当年的这个收费标准参照了2004年的居民收入和物价指数，这7年来，南京市的最低工资标准接近翻番，从2004年的620元变成2011年的1140元，物价上涨的幅度同样有目共睹，而物业费标准却一直没变，所以要参照新的居民收入和物价指数来调整物业服务收费标准。

　　南京鼓楼区房管局物业科统计则表明，全区至今仍有67个老小区，物业费比最低标准还低，在0.2元—0.35元/m2之间，“但还是有很多物业费收不上来，这让物业公司很难维持下去，”物业科人士说。

　　宁海路街道的相关负责人也表示，他们街道也都是老小区，不少居民对物业管理不满，即使每平米三毛五毛的物业费，也很难收。“物业费收不齐，有的该有两个保洁员的小区，只能请得起一个。”

　　胡俊成认为，物业费标准停滞不前带来了不少问题。“物业费收得少，物业企业生存困难，有的干脆撤退。有的不得不降低服务档次，比如该招10个保安的，只招6个，该每周擦一次玻璃，改成每月擦一次。时间长了，势必引起业主不满情绪的增长，物业费更难收，变成恶性循环，最后小区搞得一团糟。”

　　在南京市物业协会副会长王利生看来，物业费多年来无法实现与居民收入的同步上涨，直接导致物业服务人员生活艰难，收入低、保障差成了这个行业的共性。“相当一部分物业企业都是卡着最低工资标准来设计保安、保洁的工资。相比于居民收入水平，这些年物业工资水平实际上是在下降的，这导致物业服务人员的基本素质越来越难以得到保障，整体水平难以提升。”

　　物业亏钱吗?

　　收费难、收费标准低，导致物业公司经营困难，服务上不去……这是主张涨价一方提出的理由，可物业公司真的普遍亏钱吗?

　　现实中，不少物业公司还有小区的停车费和广告收入等收益，其中实打实能收齐的停车费，是个大头。南京市物业管理办公室主任胡俊成也承认物业公司有物业费之外的“生财之道”，但胡俊成认为，物业公司这样做主要是为了填补亏损。“理论上，小区公共收益属全体业主共有，但目前不光是物业，大多数业委会也意识到物业的窘况，因此很多业委会都与物业之间约定分成，我见过三七开的，也见过七三开的，什么样的比例还得看双方之间的约定。”

　　但胡俊成也承认，这并非长久之计：“目前业主与物业之间的纠纷，很多都与停车和广告这些公共收益有关，由于认为分配不均、使用不透明而造成的矛盾相当多，有的甚至直接导致物业被炒。如果物业公司能从物业费中得到应有的收益，那么今后就完全可以不必染指公共收益，小区自然会少很多矛盾。”

　　物业公司的另一个“生计”则是来自开发商的补贴。万科物业的一位负责人就表示，南京万科的物业项目是亏损的，但都由总公司负责填补。“现在少数大牌房地产公司，像万科、仁恒这样的，物业在对公共设施维护上舍得花钱，甚至一些按合同不该由物业买单的，物业都买单了。因为他们背后站着开发商，都是由开发商自己掏钱填补物业的亏损，目的自然是为了维护公司的形象，赢得口碑，”一位业内人士说。

　　采访中，另一位业内人士则认为：现在物业费的确难收，但说物业公司普遍经营有多艰难，也谈不上，毕竟物业有停车费、广告收益、开发商补贴等多种渠道获得收入，所以物业费上涨的压力并不是那么明显。“即便要涨，也得把停车费之类的问题先理理清楚再说”，这位业内人士说。

　　涨得起来吗?

　　[物业公司]

　　安居物业副总经理周峰——

　　恐怕物业费更难收

　　物业费上调，对物业公司本是利好，可安居物业副总经理周峰听说后却显得忧心忡忡。周峰说，目前安居物业负责的项目中，商品房小区的物业费缴费率还不错，例如钟山花园城博雅居超过96%;两个经济适用房小区，兴贤佳园达到88%以上，景明佳园也在80%—85%之间。

　　“从数字上看，两个经济适用房小区的缴费率看上去还可以，但实际上收起费来很难很辛苦。”周峰说，每年过年后，小区物业每周都有4个晚上到业主家去敲门收费。目前，景明佳园小区的物业费多层是0.2元，高层是0.6元，比南京市的最低标准还低。去年，如果仅靠物业费收入，安居物业在这个小区亏了60多万元。“毕竟是经济适用房小区，政府体谅我们，给我们配备了一些商业用房，出租换来了100万的收入。多出来的40万，我们也将其中80%用于更新设备了。”

　　“现在物业费这个水平，我们就已经收得很艰难了，如果再上调，我们收费一定会遇到大麻烦。到时候别说我们公司，肯定大量的公司都吃不消。”周峰分析说，不少业主的心态是，只要物业公司不换，肯定没有涨物业费的道理，这样的观念势必是物业费上调的最大阻力之一。

　　慧韬物业负责人吴涛——

　　改善服务提高缴费率

　　物业压力大，一定要涨物业费吗?南京慧韬物业负责人吴涛给出了不同的方法——通过改善服务提高缴费率来解决问题。

　　南京慧韬物业在河西有两个楼盘，一个是万达华府，另一个是兴园嘉园。目前，这两个楼盘都不盈利，不过他并不希望都通过涨价的方式来解决。

　　吴涛介绍，万达华府有1024户业主，物业费是1.5元/平方/月，另外还有0.4元/平方/月公摊能耗费。此外，该小区还有近700个停车位，每个车位每月收费60至200元不等(一半收费要交还业主)。“现在小区的缴费率是85%，我们再努力一下达到90%以上，就可以保证收支持平并略有盈利了。”考虑这个楼盘前景不错，他希望通过改善服务，让更多业主认可，从而提高缴费率，让物业有盈利。

　　当然，这也要具体看小区情况。对于兴园嘉园，他则正在和业主委员会沟通，希望能涨物业费。他告诉记者，这个小区有865户业主，目前物业费是1元/平方/月，另外2楼以上每户每月还要交20元电梯维护费，另外还有停车位这块收入。但自从2009年9月7日入驻以来，物业公司一直在亏本。“如果不涨价，物业缴费率至少要达到100%才能达到收支平衡。”但物业公司也知道，这几乎是不可能的。

　　[居民]

　　老小区：

　　物业费很少有人交，居民多数反对涨价

　　定淮门6号小区的物业公司是大聚鑫物业公司，公司副总袁家棋说，考虑到定淮门6号是老小区，他们把物业费定为每平方0.25元，比最低标准还便宜一毛钱。但收缴率依然不理想，去年年底时，只有50%。“很多居民都没有花钱买服务的意识，这是物业费收不上来的原因。”袁家棋说，公司管理的钟阜路2号一个老小区，物业缴费率只有30%。“物业费涨了也没用，收不上来”，袁家棋说，关键问题还是物业要提高服务水准，另一方面居民们要尽快养成花钱买服务的习惯。

　　采访中，不少老小区居民都明确反对涨价。定淮门6号一位居民认为物业服务不到位，所以现在的物业费他已经不想交了。“再说了，我们住这个小区这么多年都不交钱，这两年要交钱已经不太能接受，涨价的话更接受不了。”

　　中档小区：

　　居民有的反对涨价，有的无所谓

　　和老小区不同，记者在采访中发现，中档小区的物业收缴率要高很多。爱涛物业现在管理南京十几个中高档小区，市场管理部的孙经理告诉记者，这些小区的收缴率基本都在80%以上，较高的收缴率也让物业的孙经理觉得涨点价应该不要紧。

　　典雅物业从去年6月份开始接手赞成湖畔居，做好了房屋维修、车位管理、池塘蓄水等服务后，去年年底的收缴率高达98%。业主王女士认为小区每平方米一块钱的物业费物有所值，适当涨一点也不要紧。但王女士仍有疑问：“多交了钱，服务能提升多少?”还有部分业主认为，小区物业费本来就不低了，服务质量好是应该的，不该再涨价了。

　　高档小区：

　　居民称涨价不要紧，服务要提高

　　采访时，记者发现不少居民对高档小区物业服务还是很满意的。家住西堤国际的张阿姨说，该小区物业各方面工作都不错，她家门铃坏了、窗户打不开了，物业的人随叫随到。说到物业费可能要涨价，张阿姨并未表示反对:“如果涨价后物业公司服务能更好一点，我是无所谓的，每个月多交几十块钱，不要紧。”另一位业主表示，他听说某小区的物业能够为业主提供专属服务，比如哪家办喜事，物业会把红地毯一直从小区门口铺到业主家门口。“如果服务这么专业，物业费多收一点无所谓”。

　　链接

　　物业服务有望第三方监管

　　酝酿修订的《南京市物业管理条例》在其他方面也有一些改变。比如，目前南京的物业服务有5个等级，新条例可能增设两个等级，给业主更多选择。此外，针对物业服务中经常出现的“质价不符”现象，新规酝酿引入第三方监管机制——即引入专门的监管队伍，对小区物业服务进行逐个检查，以此督促物业提供更好的服务。