被退房困扰楼市 或因受困限贷限购

　　赶在政策前抢跑的一批楼盘，遭遇了程度不等的退房。受限贷政策影响，去年四季度卖房的一批楼盘也经受着陆续退房的困扰。甚至有购房者去年8月底买的房，最终贷款无望近期才退掉了房。不过业内普遍认为，与往年购房者对楼市预期下降而主动要求退房不同，目前不少退房是由于限贷、限购政策等客观原因造成的，被动性特征明显，因此大规模的退房潮暂时还不会出现。

　　或因受困“限贷”“限购”

　　从2010年4·17新政、9·29新政一直2011年1月26日的新“国八条”以及2月19日南京限购令细则落地，南京房地产也出现了短暂的几起几落。甚至有楼盘随此节奏一直在“卖房-退房-卖房-退房”的拉锯战中无奈生存。“我们四月前卖了40几套房，4·17政策一出退了一半;到8月市场好转，又卖了20几套，结果9·29政策出台又退了一半;不少客户卡在贷款问题上，虽然没有退房，但资金无法回笼。到今年南京版‘限购令’细则出台，很多三套房家庭拥有者根本无法送件，更加剧退房比重，原本推新房计划也只能延期。”主城一家高端楼盘销售负责人无奈地表示。

　　在春节前后，不少楼盘抢在南京版“限购令”细则落地前开盘抢跑，不过记者发现，这批楼盘的实际成交量并不好。位于河西的某楼盘抢跑，临时推出78套房源，据称两天卖掉30几套房源。不过记者发现，截止到目前，尚有49套房源待售，20套认购没有转化为成交，且已有15个换手套次。一位业内人士分析，如果超过7-15天认购还没有转化为成交，则可能理解为买卖双方遇到了不能签订合同的原因，目前首要理解为“办不了贷款”，或者“受限购令影响无法送件”。无独有偶，另一家河西楼盘称推出248套房源，售出百余套。目前网上房地产显示该楼盘推出的2栋楼共实际成交65套，有49套认购尚未转换为成交，且这两栋楼已有5套换手套次。

　　被动性退房暂不会蔓延

　　南京工业大学房地产经营管理系副教授吴翔华称，造成退房的原因有因为银行贷款的收紧和“限购令”政策等客观原因，也有的是客户下定后看到政策出台担心市场变化，属于主观原因;当然也有个别楼盘存在假认购现象。目前看，因客观原因退房的客户占了很大一部分，这是与2008年退房潮的本质性区别。

　　吴翔华强调，由于定金金额不菲，且经历几轮涨跌后房产在市民心中的保值性地位仍较坚固，除非楼市出现明显下跌，否则一般购房人不会轻易退房。这甚至可以反映出一个问题，不少客户拖了几个月想办法办理贷款，或千方百计寻找出买房资格，说明人们对房产投资预期没有改变。“因此，目前楼市中存在被动性退房现象，暂时难以成潮。”

　　常年在地产一线操盘的职业经理人金涛认为，今年南京整个市场成交量萎缩4-5成左右，会出现一大批滞销楼盘，并随着滞销出现楼盘降价，一旦多家楼盘降价幅度在20%以上，才会有更多主观性退房发生。

　　延伸阅读

　　莫被公示价格吓住

　　退房成交价可商议

　　据网上房地产数据显示，2月，南京共有36套退房。一共只有18人参加了退房摇号，且只卖出了5套房源。一般来说，退房价格都要低于在售房价，这也使其倍受购房人追捧。但在目前房价保持平稳的情况下，不少退房的价格反而高于在售房源的价格。

　　南京在今年1月就有58套退房，创下自去年以来的退房新高。虽然有274人报名参与摇号，但也只认购了27套房源。剩下来的31套房源在2月只卖出了两套，且单价较之前低了不到3000元/平方米。其他被认购的三套房源则是2月的新增退房，价格都比在售价格低了600-1000元/平方米。值得一提的是，某楼盘1月公示出的房源均价均高于在售房源价格，公示2个月后仍没有售出。而其他滞销退房的合同成交价也普遍高于在售房源。

　　退房价格之所以会比较高，一方面与当时的市场有关;另一方面，也与这些房源相对优越的户型以及地理位置有关。

　　南京市房管局商品房管理科副科长傅晓燕提醒说，购房人不必被退房的原合同成交价所迷惑。要知道，根据《南京市商品房退房认购摇号若干规定》，退房的“销售价格可由开发企业自行调整，但不得超过原合同成交价格。”这也就意味着，退房的实际成交价格还是有很大的商量余地的。业内人士建议，想淘好房的人不妨先去售楼处价格摸底，也可在报名参加摇号前先和开发商议价，毕竟退房卖不出去，对开发商来说也有弊无利。